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	ACTUALIZACIÓN DE LAS NORMAS DE VALUACIÓN EN MÉXICO EN EL CONTEXTO DE LA INTERNACIONALIZACIÓN DE LOS NEGOCIOS I. Por: Eduardo Ramírez Favela   ACTUALIZACIÓN DE LAS NORMAS DE VALUACIÓN EN MÉXICO EN EL CONTEXTO DE LA INTERNACIONALIZACIÓN DE LOS NEGOCIOS I. LAS NORMAS INTERNACIONALES DE VALUACIÓN 2000 ?? VALOR COMERCIAL Por Eduardo Ramírez Favela México, D. F., agosto de 2004 1 INTRODUCCIÓN Los procedimientos de valuación de inmuebles y unidades económicas empezaron a requerir severas modificaciones a partir de 1982 ante la presencia de fenómenos de muy diversa naturaleza, entre los cuales destacan los siguientes: ?? La crisis de la deuda externa, que se manifestó en 1982 en dos sucesivas y fuertes devaluaciones del peso mexicano frente al dólar americano y en un fuerte disparo inflacionario, condujo a la entonces Comisión Nacional de Valores a establecer que las empresas que cotizaban en la bolsa de valores debían reexpresar sus estados financieros reflejando en ellos los efectos de la inflación, para lo cual debían actualizar el valor de los activos fijos y las consecuentes depreciaciones. ?? En 1985 se inició la venta de los activos del Gobierno Federal, especialmente con la venta de los hoteles de Nacional Hotelera, para lo cual fue necesario establecer los precios mínimos de venta a partir de su potencial de generación de utilidades. ?? También en 1985 se presentaron los destructivos sismos de septiembre, que modificaron radicalmente el comportamiento de los mercados inmobiliarios, principalmente del Área Metropolitana de la Ciudad de México, obligando a incorporar a la valuación elementos de análisis como, entre otros, las condiciones de seguridad estructural y el eventual costo de reestructuración o descopete. ?? En 1987 se establecieron en el Distrito Federal las primeras disposiciones en materia de usos del suelo, densidad de población e intensidad de construcción, que condujeron a modificaciones en el potencial de aprovechamiento de los inmuebles, y trajeron como consecuencia, en una primera reacción, la distorsión de los mercados inmobiliarios al enfrentar las expectativas de la oferta basadas en comportamientos anteriores a las disposiciones, contra la racionalidad económica del lado de la demanda, especialmente de los desarrolladores inmobiliarios, quienes establecieron sus precios de compra a partir del análisis de la rentabilidad de sus proyectos. ?? En 1992 se manifestaron los primeros síntomas de lo que sería en 1995 la crisis de la cartera vencida, y se pusieron a la vista las diferencias entre los valores de las garantías inmobiliarias y los precios con los que reaccionó el mercado cuando los bancos pusieron a la venta dichas garantías. El propósito del presente texto es el de analizar los conceptos de valor que se han venido generalizando en el medio valuatorio en los últimos años: valor comercial y valor como negocio en marcha –al que cada vez se recurre mas-, la relación entre ambos conceptos de valor y, quizá lo más importante, destacar que el papel del valuador es el de consultor para la toma de decisiones o, expresado de otra forma, que el avalúo no es un documento para satisfacer un trámite, sino un instrumento para la toma de decisiones en el contexto de la internacionalización de los negocios. Lo anterior invita a un análisis de las normas vigentes de valuación de las instituciones nacionales y el proyecto de Normas Mexicanas de Valuación formulado por el Comité Técnico de Normalización Nacional en Materia de Información en Prestación de Servicios, frente a las normas internacionales. 2 1.- ANTECEDENTES. El concepto de valor comercial ha evolucionado para ser definido de diferentes formas: Del Instituto Mexicano de Valuación (IMV): Es la cantidad más probable, expresada en dinero, que se espera produzca la venta de un bien inmueble en un mercado competitivo y abierto, bajo todas las condiciones para una venta justa, en la que tanto el comprador como el vendedor actúan prudentemente, con conocimiento, y asumiendo que el precio no está afectado por un estímulo indebido.1 De la Comisión Nacional Bancaria y de Valores (CNBV): Es el precio límite que un comprador bien informado paga por un bien, después de comparar con el precio de compra de otro bien similar.2 De la Comisión de Avalúos de Bienes Nacionales (CABIN): Es la cantidad más alta, expresada en términos monetarios, mediante la cual se intercambiaría un bien en el mercado corriente de bienes, entre un comprador y un vendedor que actúan sin presiones ni ventajas de uno u otro, en un mercado abierto y competido, en las circunstancias prevalecientes en la fecha del avalúo y en un plazo razonable de exposición.3 Del International Valuation Standards Comité (IVSC): Es la cantidad estimada a la que se debe intercambiar una propiedad en la fecha del avalúo, entre un comprador y un vendedor dispuestos en una transacción prudente después de una comercialización adecuada, en donde las partes actúan en forma prudente, con conocimiento y sin compulsión4. Del Comité Técnico de Normalización Nacional en Materia de Información en Prestación de Servicios (CTNNMIPS): Lo denomina valor de mercado y lo define como la cantidad estimada por la cual se debe intercambiar a la fecha de la valuación entre un comprador y un vendedor dispuestos en una transacción de libre competencia, después de una comercialización adecuada en donde ambas partes actuaron con conocimiento, de manera prudente y sin compulsión5. 2.- ANÁLISIS De las tres primeras definiciones expuestas se desprende que el valor comercial es una especulación6 certera del valuador sobre la respuesta de un comprador y un vendedor ante la perspectiva de cerrar una operación inmobiliaria, y que esa especulación debe 1 INSTITUTO MEXICANO DE VALUACIÓN. Normas para la Valuación de Bienes Raíces. 1980. 2 COMISIÓN NACIONAL BANCARIA Y DE SEGUROS. Circular 1462. Disposiciones de Carácter General para la Prestación del Servicio de Avalúos. 2000. 3 COMISIÓN DE AVALÚOS DE BIENES NACIONALES. Glosario de Términos de Valuación. 2001. 4 INTERNATIONAL VALUATION STANDARDS COMMITTEE. Normas internacionales de valuación 2000. Londres.2000. 5 COMITÉ TÉCNICO DE NORMALIZACIÓN NACIONAL EN MATERIA DE INFORMACIÓN EN PRESTACIÓN DE SERVICIOS. . Proyecto de normas mexicanas de valuación México. 2001. 6 MOLINER María. Diccionario de uso del español. Editorial GREDOS. Madrid. 1998. El concepto de especulación no solo tiene un sentido mercantil, también tiene un sentido intelectual, que es el usado en este texto. 3 surgir de investigaciones en un mercado que satisfaga determinados requisitos, entre ellos que en él se ubique el bien inmueble analizado, que el comprador y el vendedor se encuentren en determinadas circunstancias y que asuman determinadas conductas. En cambio, las dos últimas definiciones consideran que el valor comercial es la cantidad estimada en que se debe intercambiar una propiedad en la fecha del avalúo. El análisis que se presenta a continuación se propone estudiar si las circunstancias exigidas para los mercados y las circunstancias y conductas supuestas para los agentes económicos en las definiciones se pueden encontrar en todos los mercados de inmuebles. 2.1.- Características de los mercados inmobiliarios. Las definiciones de valor comercial del IMV y de la CABIN exigen que la investigación se realice en un mercado competitivo, abierto y libre de presiones, condiciones que se orientan a lo que los economistas llaman mercado de competencia perfecta7. La CNBV es omisa en establecer condiciones para reconocer a un mercado como fuente de información. Por su lado, el IVSC, aparte de la definición expuesta, hace interesantes consideraciones sobre el mercado, que a continuación se comentan: • Un mercado es el ambiente en el que se comercializan bienes y servicios a través de un mecanismo de información de precios, y su definición de mercado incluye un concepto similar al sistema de precios de la teoría de precios de Milton Friedman8. • El concepto de mercado implica que los bienes o servicios pueden comercializarse sin ninguna restricción indebida, con lo cual nuevamente se acerca a Friedman, que considera deseable que los mercados sean libres de la intervención gubernamental. • La investigación de mercado implica juzgar sobre el precio más probable en que concluirán compradores y vendedores de una propiedad en el mercado, lo que parece contradecir a su definición de valor comercial, pero se explica porque para la IVSC la venta de la propiedad valuada no es condición para estimar el precio al que debe venderse si se vendiera en la fecha de la valuación. • El valor de mercado de un bien raíz contempla una representación de su utilidad reconocida por el mercado, mas que de su condición física, y la utilidad en un mercado determinado puede diferir de la que se le reconoce en otro mercado. El CTNNMIPS propone que el valuador debe estipular y justificar en el informe de avalúo la categoría de valor de mercado que ha adoptado, y aconsejar a su cliente sobre las consecuencias de adoptar una categoría de valor de mercado y los posibles resultados de adoptar una distinta, para lo cual considera las siguientes categorías: • Valor de mercado para el uso existente. • Valor de mercado para un uso alterno. • Valor de mercado para uso óptimo -uso mejor y más productivo-. • Valor de mercado para venta forzosa. • Valor de mercado para venta futura. 7 GALBTAITH John K. La sociedad opulenta. Editorial Planeta, S.A. de C. V. México. 1992. 8 FRIEDMAN Milton y Rose. Libertad de elegir. Editorial Planeta Mexicana, S. A . de C. V. México, 1993. 4 Adicionalmente a lo expuesto por las instituciones, y aceptando que cuando se habla de un mercado abierto, competitivo y libre de presiones se habla de un mercado de competencia perfecta como se define éste en párrafo anterior, tratándose de inmuebles debe de considerarse lo siguiente: • No existe un mercado inmobiliario sino varios por la variedad de tipos de inmuebles y porque en cada país, región, ciudad o zona existen diferentes condiciones socioeconómicas que condicionan el comportamiento de los distintos mercados. • Dividir el mercado en las categorías propuestas por el CTNNMIPS conduce a aceptar que los compradores o vendedores no están bien informados del futuro de los bienes, porque ninguno estaría dispuesto a comprar o a vender, por ejemplo, con un valor derivado del uso existente si sabe que le es más conveniente el futuro. • En la medida en que existan menos agentes económicos, y por ende menos operaciones para un tipo de inmueble en un determinado ámbito, se reduce la posibilidad de encontrar un mercado de competencia perfecta. • Los ciclos económicos en nuestro país presentan caídas en la producción y el empleo con una frecuencia relativamente alta que genera distorsiones en los mercados inmobiliarios, ciclos por los que los mercados inmobiliarios están sujetos a presiones y distorsiones, y su estabilización toma tiempo. • La normatividad urbana y ecológica se encuentra en permanente evolución; a cada cambio en los planes o programas de ordenamiento urbano y ecológico corresponde una cambio radical en las condiciones de los mercados inmobiliarios, consecuencia de modificaciones en los potenciales de aprovechamiento; por ello los valores comerciales se ven presionados por los cambios, y su estabilización toma tiempo. • En el país los inmuebles presentan riesgos que condicionan su posición en los mercados, y por ende su valor comercial: riesgos físicos, jurídicos y sociales. • A partir de 1992 se modificó la legislación agraria, creando un nuevo mercado en la frontera campo-ciudad, con seguridad jurídica, de importantes superficies de terrenos rústicos con vocación urbana, en el que los precios se forman en función de factores jurídicos, sociales, de infraestructura y de normatividad urbana y ecológica, con la participación de un reducido número de agentes económicos y con pocas grandes operaciones, mercado que no puede considerarse de competencia perfecta. • El fenómeno de la globalización de la economía trae consigo la internacionalización de los negocios inmobiliarios, de suerte que las negociaciones para la compraventa y arrendamiento de los inmuebles que requieren las transnacionales para sus operaciones tienden a realizarse con la intermediación de empresas extranjeras y conforme a modelos, criterios y referencias de mercado de otros países. 2.2.- Condiciones y conductas de los agentes económicos. Las corrientes económicas modernas conceden a los sistemas de precios una gran importancia en la conducta de los agentes económicos. Milton Friedman propone el sistema de información sobre precios que conduce al concepto de mercados eficientes, a los que definen otros economistas como aquellos en que los precios de las operaciones que se realizan reflejan fiel y cabalmente la información disponible9, concepto 9 GAU GEORGE. Mercados inmobiliarios eficientes: ¿paradoja o paradigma?. AREUEA Journal, vol. 15, no. 2, 1987. 5 originalmente desarrollado para mercados financieros, para los que consideran tres niveles de eficiencia: • Débil cuando la información usada es sobre los precios de operaciones pasadas. • Intermedio cuando se usa información pública. • Fuerte cuando la información que se usa es pública y privada, y entonces las operaciones deben pactarse en los precios consignados en el sistema de precios. Pero, agrega George Gau, es necesario reconocer que los mercados inmobiliarios son imperfectos, y para sustentar su afirmación apunta tres de las características de los mercados eficientes que no son satisfechas por los mercados inmobiliarios: • En los mercados inmobiliarios no existe el número suficiente de compradores y vendedores que permita evitar que alguno o algunos de ellos impongan precios. • En general, en los mercados inmobiliarios los agentes económicos no tienen expectativas homogéneas sobre los beneficios derivados del uso o explotación de los inmuebles, ni tienen opiniones uniformes sobre sus precios. • En los mercados inmobiliarios existen barreras para que puedan participar todos los agentes económicos que lo necesitan: o no tienen suficiente dinero o crédito para intervenir o carecen de información que les brinde confianza en su participación. En resumen, para Gau, al ser los mercados inmobiliarios imperfectos, no pueden ser eficientes, principalmente porque los agentes económicos que pueden o necesitan participar en ellos no tienen iguales recursos, ni acceso a la información, ni las mismas expectativas sobre los beneficios derivados del uso o explotación de los inmuebles y, por tanto, no tienen la misma percepción sobre el precio de los mismos. Para nuestro país cabe agregar algunos comentarios a lo antes expuesto: • Una proporción muy grande de las operaciones inmobiliarias que se realizan en el país es jurídicamente irregular, y por tanto no existe registro formal de ellas; es decir, no existe información documental que sustente una investigación. • Existen otros mercados inmobiliarios en los que participan un gran número de pequeños agentes económicos como vendedores y compradores –antiguos y futuros usuarios de los inmuebles-, que carecen de información y experiencia porque participan solo una o dos veces en su vida en esos mercados. Las operaciones descritas se negocian sin la asesoría del valuador; cuando son ventas de inmuebles nuevos las negociaciones son entre compradores inexpertos y vendedores profesionales, y si son ventas en mercados secundarios los que participan son compradores y vendedores inexpertos. Estas operaciones se registran formalmente con precios generalmente por debajo de lo pactado, por razones fiscales inmediatas. • En cambio, las operaciones inmobiliarias entre grandes y medianas empresas se registran formalmente en los precios verdaderamente pactados, también por razones fiscales, pero mediatas; estas operaciones son generalmente de gran magnitud pero en número muy reducido en comparación con las otras descritas. • Sin embargo, tanto los agentes económicos inexpertos como los profesionales, cuando realizan una operación inmobiliaria tienen presente el propósito para el cual compran, venden, arriendan y comprometen en garantía o en fideicomiso, y ese propósito influye en sus decisiones. Los propósitos van asociados a las perspectivas futuras, buenas o malas, del inmueble objeto de la operación. 6 3.- CONCLUSIÓN. Si se acepta lo expuesto sobre los mercados inmobiliarios, se tiene que aceptar que para los mercados de cada tipo de inmueble y en diferentes ámbitos se presentarán diferentes grados de perfección en la competencia, empezando por la nulidad y tendiendo –en muy pocos casos- a la máxima perfección, y con ello a diferentes posibilidades de que las investigaciones se realicen en mercados con las condiciones que exigen las definiciones institucionales de valor comercial. Lo anterior conduce a la necesidad de una nueva definición de valor comercial que reconozca y considere: • Que las características del mercado en que se ubica el inmueble analizado difícilmente serán de competencia perfecta, y que más bien puede presentar diversas condiciones –activo, poco activo, monopólico, oligopólico, monopsónico, oligopsónico, opaco o trasparente-. • Que todos los mercados -y los inmobiliarios no son la excepción- están sujetos a presiones de su entorno socioeconómico. • Que los mercados inmobiliarios en México están acotados por leyes y reglamentos particulares, en especial los relativos a las limitaciones que se imponen a los diferentes regímenes de propiedad –dominio público y privado de la Federación, propiedad particular, propiedad ejidal, etc.-, a los diferentes tipos de operaciones –expropiaciones, concesiones, compraventas, arrendamientos, hipotecas, etc.- y a la normatividad urbana y ecológica. • Que las decisiones que toman los agentes económicos están fuertemente influidas por sus circunstancias, en ocasiones muy particulares y difíciles de identificar, y en ocasiones generalizadas por fenómenos socioeconómicos. • Que el conjunto de conductas de los agentes económicos que participan en los mercados por tipo de inmueble y por ámbito es el que determina la formación de los precios, con mayor fuerza en la medida en que sean más activos esos mercados. • Y que en las conductas de los agentes económicos tienen una significativa participación el conocimiento o el desconocimiento de los riesgos del inmueble objeto de la operación, así como la percepción de su posición futura en el mercado. A partir de esta conclusión surgió desde hace casi 20 años la idea de valuar los inmuebles a partir de riesgos identificados y de la posición futura en el mercado de la actividad económica que se desarrolla en ellos o con ellos; es el avalúo como negocio en marcha que será objeto de un segundo artículo. Ramírez Favela, Eduardo M. Ingeniero consultor en diseño estructural, planeación regional, evaluación de proyectos, reingeniería y avalúos; de 1995 a la fecha director general de IDEAS. De 1968 a 1976 profesor de diseño estructural en escuelas de ingeniería y arquitectura de la UIA y de la U. Anáhuac, de la Facultad de Ingeniería de la UNAM y de 1988 a la fecha profesor en la Facultad de Arquitectura de la UNAM en la Especialidad de Valuación Inmobiliaria y desde 1999 en la Maestría en Desarrollos Inmobiliarios; ha publicado artículos y libros sobre los temas de su actividad profesional. Cursando el doctorado en urbanismo en la UNAM. De 1985 a 1993 fue Presidente de la Comisión de Avalúos de Bienes Nacionales. 7