![3D"PROPUESTAS](3D"slide0054_image001.gif")
![](3D"slide0054_image002.gif")
I=
NG.
JUAN ANTONIO GÓMEZ VELÁZQUEZ
ESPECIALISTA EN VALUACI&Oac=
ute;N
INMOBILIARIA
UNIVERSID=
AD
NACIONAL AUTÓNOMA DE MÉXICO
<=
b>Propuestas
para elaborar avalúos con <=
b>propósito
de Valuación Catastral y de ISAI
1. Para valuación catast=
ral,
tener de referencia los valores de tierra, construcciones, así como=
las
otras y disposiciones que relaciona para instalaciones especiales accesori=
as y
complementarias, el Código Financiero vigente, pero en el caso de
condominios en los que no se tiene información completa o vigente,
utilizar las tablas I, II y III que se anexan a la presente ponencia.
![](3D"slide0056_image003.gif")
I=
NG.
JUAN ANTONIO GÓMEZ VELÁZQUEZ
ESPECIALISTA EN VALUACI&Oac=
ute;N
INMOBILIARIA
UNIVERSID=
AD
NACIONAL AUTÓNOMA DE MÉXICO
=
Val=
or
($/m2) de tierra investigado en el mercado inmobiliario en la Colonia
Catastral y/o Región Urbana donde se localiza el inmueble sujeto de
estudio y que se multiplicará por el número de metros cuadra=
dos
de terreno (m2)
2. Avalúo para efectos de ISAI:
![](3D"slide0012_image005.gif")
![3DImagen1](3D"slide0012_image007.gif")
![3DImagen1](3D"slide0057_image009.gif")
El porcentaje (%) de espacios abiertos es
estimativo de acuerdo a la experiencia del valuador, y éstos se
refieren a áreas verdes, andadores, estacionamientos colindantes al
edificio. El rango aceptable es hasta un 1.5 veces la huella del edificio
donde se localiza el departamento sujeto.
En el caso de condominios horizontales, la
huella se entenderá como la superficie de terreno privativo
(Considerando longitudes a ejes estructurales) donde se desplanta la casa =
que
se valúa. Las copropiedades se tratarán =
como
un caso especial más adelante del presente documento.
Otra opción para definir el Valor de
Tierra para avalúos catastrales y para efectos de ISAI, son los
indicadores que se sugieren para Colonias Catastrales y afectados por los
Factores propuestos por Colonia Catastral y para la eficiencia de los Valo=
res
de Tierra
=
;
![3DImagen1](3D"slide0013_image010.gif")
El valor de tierra que resulte se modificará en relació=
;n
directa a la Ubicación (Fub), Zona (Fzo) y Frente Escaso (Fe)
y sin perder de vista el Uso de suelo autorizado o que de facto=
haya en la zona o vialidad a la fecha en la se editará el
avalúo.
Premisa
![](3D"slide0058_image011.gif")
I.=
Premisas a
considerar en Factor de Zona
F=
zo
H=
M=
C=
Sin ningún frente a
vialidad
0.70=
1.00=
0.80=
Un frente a servidumbre de pa=
so o
vialidad interior=
0.70=
1.00=
0.80=
Un frente a vialidad de primer
orden
1.00=
1.10=
1.20=
Un frente a vialidad con aforo
comercial
0.90=
1.25=
1.35=
Un frente a vialidad identifi=
cada
como Corredor de Valor
0.90=
1.35=
1.50=
Un frente a calle donde se ub=
ica
comercio itinerante
0.70=
1.25=
1.35=
H: Habitacional
preponderantemente, cuando la vocación de la región urbana t=
enga
esa utilización y se complemente con servicios comerciales concentr=
ados
y bien identificados en zonas o vialidades.
=
M: Mixto,
Habitacional y Servicios
o Industrial y Servicios, agropecuario y servicios, etc; cuando un inmuebl=
e es
utilizado para más de una función y que ésta, o algun=
a de
ellas, sea de productos o en su caso, las Porciones de Construcción
tengan diferentes usos.
C: Oficinas
y servicios, recreación y servicios, comercio en sus diferentes
modalidades
![3DImagen1](3D"slide0059_image013.gif")
![](3D"slide0059_image014.gif")
II. Premisas a considerar en Facto=
r de
Ubicación=
F=
ub
H
M
C
Sin ningún frente a
vialidad=
0.60=
0.25=
0.25=
Dos fren=
tes,
Uno a servidumbre de paso o vialidad interior y otro a calle menor de 8 me=
tros
de ancho
0.90=
1.05=
1.15=
Tres frentes a vialidades
secundarias con arroyo igual o menor a 8 m. de ancho
1.00=
1.15=
1.25=
Un frente a vialidad con a=
foro
comercial equivalente a Corredor de Valor
0.95=
1.30=
1.45=
Dos frentes a vialidades
equivalentes a Corredor de Valor
0.90=
1.40=
1.55=
Un frente a vialidad
identificada como Cerrada
1.00=
1.05=
1.15=
Frente a inmuebles que
cíclicamente tienen concurrencia de población flotante
0.90=
1.30=
1.45=
Se castigará a los predios con Frente
Escaso (Fe) , únicamente en
Usos Habitacionales, oficinas, Hoteles, Cultura, Industriales,
Estacionamientos, agronómicos y todo aquel terreno que por las Funciones
y Uso autorizada (Excepto Comercio) restrinjan su funcional=
idad
y operación eficiente, o en su caso (Previo estudio) pongan en ries=
go
la integridad física de las personas o edificaciones, del entorno d=
onde
se desplante el inmueble en estudio.
0.57< Fe <
0.86
El factor específico a
usar se obtiene del cociente: Frente efectivo en metros
dividido entre 7; para factores entre 6.51 Mts y 6.99 Mts. =
se
utilizará 0.86
No aplican las consideraciones
anteriores, cuando aún habiendo frente menor a 7 metros se trate de regímen=
es en
condominio o no estando en esa circunstancia, el frente moda o predominant=
e en
la región urbana, sea igual o menor a 4 metros.
![3DImagen1](3D"slide0014_image015.gif")
![3DImagen1](3D"slide0015_image016.gif")
•Los =
VRN de=
ben ser
representativos a la solución estructural de los inmuebles, es deci=
r,
consecuencia de un estudio apoyado en catálogo de precios unitarios=
y
en su caso, a la
elaboración de ensambles apoyados en investigación de mercad=
o,
sobre los insumos que integran el catálogo de conceptos que intervi=
enen
en el estudio específico.
•No debe perderse de vista la calidad y tipo=
de
la solución constructiva predominante en las Colonias Catastrales en
estudio.
<=
nobr>
•El argumento para el 80% del VRN en
avalúos catastrales se fundamenta, en que para ese propósito=
no
se puede gravar sobre los márgenes de utilidad y administraci&oacut=
e;n
que absorben los estudios para la determinación de los Valores de
Reposición (VRN)
Avalúo para efectos de I.S.A.I.:
•Se
aplicarán los Valores de Reposición Nuevos Unitarios de las
construcciones (A cada uno de los tipos constructivos identificados), que =
se
infieran razonablemente adecuados a la solución constructiva y
estructural previa investigación en bibliografía especializa=
da
en costos y precios de la construcción, los cuales se aplicar&aacut=
e;n
a las superficies privativas definidas a ejes de solución estructur=
al y
las superficies que no posean cubiertas o techos. Al resultado obtenido, se le aplicará una
reducción según el número de años transcurridos
desde que se terminó la construcción o desde la última
remodelación integral que modifique la estructura del inmueble para
conservarlo en buen estado, con referencia a la expresión de la
Tesorería del D.F. siguiente:
<=
nobr>
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Quiero regalarte un momento de paz...
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Quiero regalarte un momento de paz...
<=
nobr>
<=
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![](3D"slide0060_image020.gif")
<=
nobr>
• Otras alternativas son:
=
•=
Las Tablas y Graficas del an=
exo I
Sin=
que en
ningún caso, se descuente más del 40%. Si los inmuebles tuvi=
eren
Tipos de construcción=
con
diferentes fechas de terminación, la reducción proceder&aacu=
te;
por cada Tipo, según el número de años transcurridos
desde que se terminó cada una de ellas.
Par=
a la
determinación del valor de la construcción de un inmueble de=
uso
habitacional se considerarán todos los espacios cubiertos propios de
este uso incluyendo, entre otros, los cuartos de servicios, patios, andado=
res,
cajón de estacionamientos, cocheras, jaulas de tendido y, en su cas=
o,
las obras complementarias, elementos accesorios e instalaciones especiales=
con
que cuente.
En =
los
inmuebles de usos diversos se considerará cada Tipo de uso y se
determinará la clase que le corresponda. Los inmuebles en esta
situación, deberán determinar el valor de la construcci&oacu=
te;n
de la suma total de cada uno de ellos. Si el inmueble tiene Tipo de distin=
to
uso, se debe tomar el valor de cada una y sumarse a las restantes para
así obtener el valor total de la construcción.
En =
ninguna
circunstancia se demeritara más del 40% si el inmueble <=
span
lang=3DES-MODERN style=3D'font-size:71%;color:white;mso-color-index:0'>est=
á
habitado u ocupado.
Cua=
ndo el
inmueble en estudio esté en el rubro de condominios, al Valor Total=
de
Construcciones se le sumará el Porcentaje que se indica en la tabla
siguiente, por concepto de Áreas Comunes; esa información es=
una
referencia, porque los recomendables son los que resulten de la
cuantificación en planos o en su caso los que se indiquen en escrit=
ura.
No.
III.
Régimen de condominio
Factor para áreas comun=
es
%=
1.
Departamentos de interés soci=
al
en Módulo duplex hasta cuádruples
10
2
Departamentos en unidad habitacional=
de
interés social
15
3
Departamentos en conjunto habitacional de calidad media=
15
4
Departamentos de lujo
20
5
Oficinas y/o uso equivalente
20
6
Locales comerciales en plaza de cali=
dad
popular
30
7
Locales comerciales en plazas de cal=
idad
alta
50
8
Naves industriales ligeras
35
9
Naves industriales de giros diversos=
con
edificaciones de más de 5000m 2
=
;
50
Cuando el inmueble cuente con instalaciones especiales, elementos =
accesorios u obras complementarias, en:
= ;
= ;
a) Avalúo Catastral<=
/b> el valor resulta=
nte de
aplicar lo señalado en el numeral 2, se incrementará en 8% &=
#13;
Instalaciones
especiales, aq=
uellas
que se consideran indispensables o necesarias para el funcionamiento
operacional del inmueble de acuerdo a su uso específico: Tales como,
elevadores, escaleras electromecánicas, equipos de calefacció=
;n o
aire lavado, sistema hidroneumático, antenas parabólicas,
equipos contra incendio.