![](3D"slide0016_image001.gif")
=
;
ING. JUAN ANTONIO GÓMEZ VELÁZQUEZ
=
=
;
ESPECIALISTA EN VALUACIÓN INMOBILIARIA
=
;
UNIVERSIDAD NACIONAL AUTÓNOMA DE MÉXICO
![3D"ALTERNATIVAS](3D"slide0016_image002.gif")
Antecedentes
• Ante las indefiniciones y escasos antecedentes
objetivos sobre la Valuación de Condominios, es necesario establece=
r un
marco teórico conceptual de referencia, a efecto de tener un
código de comunicación con el lector. En razón de lo
anterior, iniciaremos definiendo:
•
Sobre
condominios
![3DImagen1](3D"slide0039_image004.gif")
![3D"whales_05"](3D"slide0018_image006.jpg")
Persona física o moral que en calidad de
propietario, esté en posesión de uno o más inmuebles:
Departamentos, Viviendas, Casa o Locales que estén integrados a una
edificación que en su conjunto conformen un régimen en
condominio.
Condominio=
=
:
=
Condómino:
Del latín, cum=
=
, con y =
dominiun,
dominio; dominio de un inmueble que pertenece en común a más=
de
una persona, que tiene áreas y/o servicios de uso comunitario y
consecuentemente la administración de mantenimiento y operaci&oacut=
e;n
se solventan proporcionalmente (Indiviso).
![3DImagen1](3D"slide0018_image007.gif")
Indiviso:
Es un factor expresado en forma decimal y/o en porcenta=
je,
que se refiere a la parte proporcional del valor de tierra, áreas y
elementos comunes e instalaciones especiales que le corresponde a un inmue=
ble,
ese número se puede obtener con cualquiera de las siguientes opcion=
es:
a.El valor nominal asignado a cada unidad de
propiedad exclusiva y su porcentaje de indiviso en relación con el =
=
valor
nominal total del inmueble; según la
cláusula VI del artículo 10 de la Ley de Condominios.=
b.E=
stimación
del INDIVISO con referencia a las Ventas =
y <=
b>Rentas
investigadas para inmuebles similares o equivalentes en el mercado
inmobiliario de la región urbana donde se desplanta el Sujeto y en =
su
caso, aplicar un factor de incremento o decremento por la ubicación
horizontal o vertical en la que se ubique.
c.Estimación del INDIVISO por =
superficies
privativas con respecto a la superficie constructiva total del
conjunto condominal modificada por la parte proporcional de áreas
comunes que les corresponda.
![3DImagen1](3D"slide0041_image008.gif")
![3D"whales_01"](3D"slide0001_image010.jpg")
En
algunos casos, al Indiviso hay que aplicarle Factores de
Corrección, cuando se desea considerar un PLUS al inmueble =
por
la ubicación que éste guarde en el plano
horizontal o vertical dentro del condominio, o bien, por el =
uso y
disfrute de una superficie extra.
También
hay casos que el Factor de Corrección se aplica =
en
el sentido inverso, por alguna causa física del inmueble que lo po=
ne
en desventaja respecto a los otros integrantes del conjunto condominal.
Independientemente
de planteamientos particulares, hay que tener presente que la Suma de Indivi=
sos de todos y cada =
uno de
los inmuebles que integran el conjunto condominal, debe ser la UNIDAD.
![3DImagen1](3D"slide0001_image011.gif")
=
En la
actualidad el Indiviso se estima para todas aquellas partes o
espacios del inmueble que unitariamente pudieran ser objeto de
comercialización: Cuartos de servicio, cajones para estacionamiento=
u
otro concepto
o rubro que no esté clasificado entre las áreas comunes del condomin=
io; =
planteamiento
que contraviene, lo que reza el artículo 16 del Capítulo I
relativo a: Del condominio y su propiedad exclusiva, que a la letra
dice….
… Artículo 16.- Se considerar&aac=
ute;n
como partes integrantes del derecho de propiedad y de uso exclusivo del
condómino, los elementos anexos que le correspondan, tales como
estacionamiento, cuarto de servicio, jaulas de tendido, lavaderos y cualqu=
ier
otro que no sea elemento común y que forme parte de su unidad de
propiedad exclusiva, según la escritura constitutiva, y ésto=
s no
podrán ser objeto de enajenación, arrendamiento o comodato en
forma independiente &#=
13;
![3DImagen1](3D"slide0042_image012.gif")
Los condominio=
s de
acuerdo con sus características de estructura y =
uso,
podrán ser:
<=
/b>
I. Por su estructura=
:
a) =
Condominio
vertical.- Se establece en aquel inmueble edificado en varios
niveles en un terreno común, con unidades de propiedad exclusiva y
derechos de copropiedad sobre el suelo y demás elementos y partes
comunes del inmueble para su uso y disfrute;
b) =
Condominio
horizontal.- Se constituye en inmuebles con construcción
horizontal donde el condómino tiene derecho de uso exclusivo de par=
te
de un terreno y es propietario de la edificación establecida en el
mismo, pudiendo compartir o no su estructura y medianería, siendo
titular de un derecho de copropiedad para el uso y disfrute de las
áreas del terreno, construcciones e instalaciones destinadas al uso
común; y
c) Condominio mix=
to.-
Es aquel formado por condominios verticales y horizontales, que pueden est=
ar
constituidos en grupos de unidades de propiedad exclusiva como: edificios,
cuerpos, torres, manzanas, secciones o zonas:
![3DImagen1](3D"slide0019_image013.gif")
=
II.
Por su uso:
a) <=
b>Habitacional<=
i>.- Son
aquéllos en los que las unidades de propiedad exclusiva están
destinadas a la vivienda;
b) =
Comercial
o de servicios.- Son aquellos en los que las unidades =
de
propiedad exclusiva están destinadas al giro o servicio que corresp=
onda
según su actividad;
c) =
Industrial=
.- Son
aquéllos en donde las unidades de propiedad exclusiva se destinan a
actividades propias del ramo; y
d) <=
b>Mixtos<=
i>.- Son
aquéllos en donde las unidades de propiedad exclusiva se destinan a=
dos
o más de los usos señalados en los incisos anteriores.
![3DImagen1](3D"slide0043_image014.gif")
Sob=
re los =
indivisos lo=
que
menciona la Ley del Régimen en Condominio es que se haga con respec=
to
al valor nominal total del inmueble, pero esa opci&oacu=
te;n
es tan solo una alternativa, porque a todas luces no cumple para todo el
abanico de posibilidades que en la práctica existen en condominios,
sobre todo en aquellos casos como: =
Centros
de negocios donde tan solo existe el concepto de renta, y en casos
cada vez más frecuentes, de edificaciones con uso habitacional de
productos que se reconvierten a condominio, al amparo de disposiciones de
autoridad local, aún =
cuando
no cumplan con el requisito fundamental de =
estacionamiento qu=
e se
especifica en el Reglamento de Construcciones.
![3DImagen1](3D"slide0020_image015.gif")
R=
eproducción
textual del mencionado
artículo 10 de la L=
ey de
Propiedad en Condominio de Inmuebles, para el Distrito Federal.
•…ART&Iac=
ute;CULO
10.- Para constituir el régimen de propiedad en
condominio, el propietario o propietarios deberán manifestar su
voluntad en escritura pública, en la cual harán constar:
=
;
•I.=
La
licencia de construcción, o a falta de ésta, la constancia de
regularización de construcción.
•II.=
La
ubicación, dimensiones, medidas, linderos y colindancias del inmueb=
le
que se sujetará al régimen, si éste se ubica dentro d=
e un
conjunto o unidad habitacional deberá precisar su separación=
del
resto de las áreas. Asimismo, cuando se trate de un conjunto condom=
inal
deberán precisarse los límites de los edificios o de las ala=
s,
secciones, zonas o manzanas que de por sí constituyen regíme=
nes
condominales independientes;
![3DImagen1](3D"slide0044_image016.gif")
•=
IV.=
La
descripción de cada unidad de propiedad exclusiva, número,
ubicación, colindancias, medidas, áreas y espacios para
estacionamiento, si los hubiera, que lo componen;
•=
V=
. El
establecimiento de zonas, instalaciones o las adecuaciones para el
cumplimiento de las normas establecidas para facilitar a las personas con
discapacidad el uso del inmueble;
•=
VI.
El valor nominal asignado a cada unidad de propiedad exclusiva y su porcen=
taje
de indiviso en relación con el valor nominal total del inmueble;
![3DImagen1](3D"slide0021_image017.gif")
<=
b>Reflexiones
personales sobre los textos <=
b>de
la Ley de Propiedad en <=
b>Condominio…
• La Ley es omisa, general y p=
oco
objetiva; lo que propicia infinidad de interpretaciones en la ejecuci&oacu=
te;n
de nuevos proyectos y sobre todo en inmuebles reconvertidos al amparo de normatividades loca=
les.
• Las áreas =
comunes se mencionan en el artí=
;culo 2
de esa Ley, a la letra dice… son aquellas que pertenecen en forma
proindiviso a los condominios y su uso estará regulado por esta ley=
, la
escritura constitutiva y el reglamento, sic.
![3DImagen1](3D"slide0045_image018.gif")
Nun=
ca
establece porcentaje de áreas comunes, como un dato sustantivo inte=
gral
para para la estimación final del inmueble; como tampoco=
es=
pecifica
la participación de condominios que carecen de frente o escasa o
ninguna posibilidad de disfrutar áreas comunes del conjunto
condominal; sea porque
están en planta baja o tienen frente a vialidad (En la parte
complementaria del presente trabajo, se plantean casos
específicos)
Las=
áreas comunes se mencionan en el artículo 2 de
esa Ley, a la letra dice… son aquellas que pertenecen en forma
proindiviso a los condominios y su uso estará regulado por esta ley=
, la
escritura constitutiva y el reglamento, sic.
![3DImagen1](3D"slide0017_image020.gif")
Ref=
lexiones
personales sobre los textos de la Ley d=
e Propiedad en Condominio…
<=
span
style=3D'mso-tab-count:1;width:12.39%'> El artículo 3° e=
ntre
otros requerimientos, establece que se denominará condominio todo a=
quel
inmueble susceptible de aprovechamiento independiente por tener salida pro=
pia
a un elemento común de aquel o a la vía pública.
=
;
Tal posibilidad ha propiciado que el concepto de
condominio, se haya laxado en la práctica conjuntamente con lo que =
se
indica en el artículo 4°, permite que a partir de dos o m&aacut=
e;s